Wohnfläche, Nutzfläche & Grundrissaufmaß – was Eigentümer wirklich wissen sollten

Wohnfläche – was zählt wirklich?

Die Wohnfläche beschreibt die Fläche eines Hauses oder einer Wohnung, die zum dauerhaften Wohnen genutzt werden kann. Maßgeblich ist in der Regel die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Dazu gehören:

• Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer
• Küche und Badezimmer
• Flure, Abstellräume innerhalb der Wohnung
• Wintergärten, Terrassen und Balkone (je nach Anrechenbarkeit teilweise)

Nicht zur Wohnfläche zählen laut WoFlV beispielsweise:

• Kellerräume
• Heizungsräume
• Waschküchen außerhalb der Wohnung
• Dachböden ohne wohnraumähnlichen Ausbau

Besonders wichtig: Balkone und Terrassen werden meist nur zu 25 bis 50 % angerechnet – je nach Ausstattung und Nutzbarkeit. Auch Dachschrägen zählen nur teilweise: Bereiche unter 1 m Raumhöhe bleiben unberücksichtigt, zwischen 1 und 2 m Höhe werden sie zu 50 % angerechnet.

Grundflächen nach DIN 277 – mehr als nur Quadratmeter

Die DIN 277 ist eine wichtige Norm zur systematischen Flächenberechnung von Gebäuden. Sie schafft klare Standards für Planung, Bewertung und Nutzung – und ist insbesondere bei gewerblich genutzten Immobilien von zentraler Bedeutung.

Brutto-Grundfläche (BGF)

Umfasst die Gesamtfläche aller Grundrissebenen eines Bauwerks inklusive der Konstruktionsflächen (Wände, Pfeiler etc.) sowie aller nutzbaren Innenflächen.

Die BGF besteht aus:

• Konstruktions-Grundfläche (KGF)
• Netto-Raumfläche (NRF)

Netto-Raumfläche (NRF)

Die NRF bildet den nutzbaren Teil eines Gebäudes und untergliedert sich in:

• Nutzungsfläche (NUF): Flächen, die unmittelbar dem Zweck des Gebäudes dienen, etwa für Wohnen, Arbeiten oder Lagern.
• Technikfläche (TF): Flächen für die technischen Anlagen des Gebäudes, z. B. Heizungsräume, Technikzentralen oder Aufzugsschächte.
• Verkehrsfläche (VF): Flächen, die dem Zugang und der inneren Erschließung dienen, etwa Flure, Treppenhäuser und Aufgänge.

Konstruktions-Grundfläche (KGF)

Flächen der baulichen Strukturen wie Wände, Pfeiler, Schächte oder nicht begehbare Nischen. Diese zählen nicht zur tatsächlichen Nutzfläche, sind aber Bestandteil der BGF.

Praxisbezug: Warum das Know-how zur DIN 277 wichtig ist

Gerade bei der Vermietung von Gewerbeflächen ist das Verständnis der DIN 277 entscheidend. In Städten wie München werden Gewerbeeinheiten häufig nach Brutto-Grundfläche (BGF) vermietet – also inklusive Flächen, die nicht direkt nutzbar sind.

Wer hier keine Klarheit über die Begriffe und Berechnungsweisen hat, riskiert Fehlkalkulationen bei Miete, Nebenkosten und Flächenausnutzung.

Ein fundiertes Verständnis der Flächenarten gemäß DIN 277 schafft Transparenz – sowohl für Eigentümer und Verwalter als auch für Mieter, Investoren und Planer.

Lassen Sie Ihre Flächen von uns professionell und akkurat vermessen oder berechnen – für rechtssichere Verträge und eine transparente Flächenaufstellung.

Fazit: Wer Flächen kennt, gewinnt

Ob Vermietung, Verkauf oder Ankaufsprüfung – präzise Flächenangaben schaffen Vertrauen, ermöglichen bessere Preise und vermeiden Risiken. Gerade Eigentümer ohne aktuelle Grundrisse sollten aktiv werden. Lassen Sie Ihre Einheit professionell vermessen und deren Fläche berechnen und holen Sie das volle Potenzial aus Ihrer Immobilie heraus.

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